Единая база и бан на продажу. В Украине хотят отменить Жилищный кодекс и ввести новые правила

Кабинет министров зарегистрировал законопроект о доступном жилье в Украине. Который регулирует вопросы аренды, вводит 10-летний бан на продажу (определенной категории), а также единую базу доступного жилья.

Разбор законопроекта №12377.

Законопроект направлен на установление новых принципов жилищной политики в Украине, на создание условий, при которых каждый сможет решить жилищный вопрос с приобретением жилья в собственность или аренду. Ожидается, что документ вступит в силу уже с 2026 года вместо Жилищного кодекса и других устаревших законов.

Единая база доступного жилья: что предлагает Кабмин

Одно из главных нововведений - Единая информационно-аналитическая жилищная система. Она будет работать как публичный электронный реестр для сбора, учета, обработки и предоставлении сведении о жилищном фонде Украины. А также о лицах, которые могут воспользоваться государственной поддержкой.

Внесенные в нее сведения будут открытыми и общедоступными. Кроме номеров ИНН и реквизитов документов. Соответственно, туда вносятся следующие персональные данные:

• ФИО
• реквизиты паспортов и документов, подтверждающих специальный статус (при наличии)
• место проживания
• Семейное, финансовое и имущественное положение

Доступ к системе будет осуществляться через электронный кабинет пользователя.

В первую очередь это касается лиц, которые имеют право на социальное и служебное жилье. Соответственно единая база будет собирать информацию о доступном жилье частного, государственного и фонда территориальных общин. Туда же будут поступать сведения из Реестра вещественных прав на недвижимое имущество, Единой электронной системы в сфере строительства и других систем.

Данные этой базы могут использоваться для поиска доступного жилья.

Как изменятся правила аренды

Каждому украинцу гарантируется право на аренду частного жилья. Владельцы жилья могут передавать его в пользование на срок и за плату, определенные договором аренды.

Такой договор составляется согласно положениям Гражданского кодекса (глава 59) и является основанием для заселения. При этом право пользования арендным жильем (кроме социального и служебного) подлежит обязательной государственной регистрации.

Члены семьи арендатора и другие лица, которые проживают с ним по согласию арендодателя, пользуются всеми правами и соблюдают обязательства, прописанные в договоре.

Кто имеет право на социальное жилье

Социальное жилье предоставляется лицам, которые нуждаются в социальной защите, или по разным причинам оставили свое место проживания. Оно должно отвечать требованиям потребительского качества, передается в пользование на основе договора аренды по доступной плате с учетом уровня дохода, льгот, гарантий и субсидий.

Социальное жилье из государственного фонда или фонда территориальных общин предоставляется на основании решения органа государственной власти, органа местного самоуправления или уполномоченных субъектов.

Плата за такое жилье включает оплату аренды и жилищно-коммунальных услуг.

Социальное жилье может предоставляться из частного фонда. В этом случае оплата осуществляется на основании договора аренды.

Кто имеет право на служебное жилье

Служебное жилье предоставляется лицам, которым по характеру службы или работы должны проживать рядом. Его можно получить по договору аренды на основании решении органов, в ведении или управлении которых находятся.

Арендаторы самостоятельно вносят плату за аренду и оплачивают жилищно-коммунальные услуги. Основанием для выселения может стать прекращение службы или трудовых отношений. Это не касается тех, кто получил инвалидность на работе.

Перечень категорий, которым могут предоставить служебное жилье из государственного фонда, определяется Кабинетом министров. Из фонда территориальных общин - органами местного самоуправления.

Предприятия и организации частной формы тоже могут обеспечивать своих работников служебным жильем.

***

Важное уточнение. Аренда частного, социального или служебного жилья не лишает человека права на участие в реализации других механизмов государственной поддержки на получение собственной квартиры или дома.

Ипотека, аренда с выкупом и другие механизмы поддержки

Механизмы государственной поддержки направлены на то, чтобы каждый получил возможность построить, приобрести или арендовать жилье.

Финансово-кредитные механизмы на строительство или покупку включают:

• льготные долгосрочные кредиты на строительство, реконструкцию или покупку
• оплату части стоимости жилья
• оплату части паевых взносов (для членов кооперативов), кредиты или компенсацию части процентов по кредитам на оплату взносов
• обеспечение жильем на условиях льготной ипотеки и финансового лизинга
• передачу жилья по договору аренды с правом выкупа

Размер государственной поддержки определяется с учетом количества членов семьи и других нормативов.

Купленное с помощью этих механизмов жилье нельзя продать в течение 10 лет с момента обретения права собственности. Но есть исключение - если вернуть полученные средства государственной поддержки.

Что касается аренды с правом выкупа, то это касается жилья из государственного фонда или фонда территориальных общин. Такой договор смогут заключать лица, которые проживают в нем не менее 10 лет.

При этом не допускается выкуп по сниженным ценам. То есть, выкуп осуществляется по цене не ниже стоимости социального жилья, построенного на его замену.

Кто может претендовать на государственную поддержку

На государственную поддержку имеют право несколько категорий лиц. В частности, те, кто:

• нуждается в социальной защите
• не имеет в собственности или пользовании жилья, которое отвечает требованием
• лишился своего жилья в результате чрезвычайных ситуаций, военных действий и других обстоятельств (если с учетом доходов и имущественного состояния самостоятельно не может реализовать право на жилье)

Лица, которые нуждаются в социальной защите, внутренние переселенцы и другие категории имеют право на бесплатное жилье, доступную аренду или на приобретение через льготные кредитные механизмы. Временное жилье не лишает права на государственную поддержку.

Для временного проживания семей и одиноких лиц могут создаваться общежития.

Каковы жилищные права и обязанности

Законопроект гарантирует право на строительство, покупку, аренду или получения жилья в пользование. Это право реализуется каждым на свое усмотрение (кроме некоторых ограничений).

Обязательства включают своевременную оплату услуг ЖКХ, внесение арендной платы или платежей (например, по кредиту или ипотеке).

Кроме того, никого нельзя принудительно лишить жилья или выселить. Кроме оснований и в порядке, предусмотренных законом и/или по решению суда. Запрещается использовать жилье не по назначению. Необходимо бережно пользоваться жилыми помещениями, энерго- и другими ресурсами, соблюдать правила добрососедства.

Лица с ограничениями (инвалидностью) могут претендовать на получение другого жилья (кроме частного жилищного фонда) с учетом требований инклюзивного доступа.

Кого могут выселить из занимаемого жилья

Запрещается выселение лиц, которые получили социальное или служебное жилье из государственного фонда и фонда территориальных общин на законных основаниях, не утратили их и предварительно не получили другое пригодное жилье. Кроме случаев добровольного выселения или в судебном порядке.

Человека могут выселить, если:

• необходим капитальный ремонт, реконструкция или реставрация
• жилье подлежит сносу, есть угроза обвала
• помещение переводится в категорию нежилых
• жилье признано аварийным

Если арендатор такого жилья отказывается от переселения в другое, выселение может проводиться по решению суда.

Как намерены бороться со "сквоттерами"

Отдельный момент в законопроекте касается лиц, которые самовольно занимают жилье. Так называемых "сквоттеров".

Жилье считается самовольно занятым, если человек заселился без правовых оснований. Или продолжает проживать в социальном или служебном жилье уже без права на пользование.

Заселение в жилье без надлежащих правовых оснований запрещается. Самовольно занятое жилье подлежит немедленному возвращению владельцам (или лицам, которые пользуются таким жильем законно). При этом "сквоттеры" должны привести его в пригодное для использования состояние и возместить нанесенный ущерб.

Какова ответственность за нарушение жилищных законов

В новом законопроекте указано, что виновные в нарушении жилищного законодательства, несут уголовную, административную и другие виды ответственности. Конкретные наказания не прописаны, но очевидно, что все они предусмотрены нормами Уголовного и Гражданского кодексов Украины.

Лица, которые нанесли ущерб жилью, домовым системам и оборудованию, придомовым территориям, объектам благоустройства и зеленым насаждениям, обязаны его возместить.

Споры, связанные с защитой прав на жилье (независимо от формы собственности), рассматриваются в судебном порядке. Но по согласию сторон перед ним может проходить досудебное (договорное) разбирательство.

***

Законопроект №12377 только прошел регистрацию. Согласно процедуре, он еще должен пройти первое и второе чтение в Верховной Раде, а также получить подпись президента. Когда его вынесут на голосование, неизвестно. Но авторы рассчитывают, что закон вступит в силу и начнет применяться с 31 декабря 2025 года.

Новые нормы будут касаться всех жилищных отношений, которые возникнут после этой даты. Действующие на день вступления закона в силу договора останутся правомерными до истечения срока.

На период временной оккупации и активных боевых действий не будет учитываться жилье на этих территориях при определении лиц, которые смогут воспользоваться государственной поддержкой. А Единая информационно-аналитическая жилищная система должна появиться ко второму полугодию 2026-го.