В Україні, Польщі чи на Балі: де найвигідніше купити нерухомість під здачу в оренду

Юрист у сфері нерухомості Володимир Копоть порівняв дохідність, ризики та ключові нюанси інвестування на прикладі житла в Україні, Польщі та на Балі, розглянувши варіанти з приблизно однаковим стартовим бюджетом. Куди ж вигідніше вкладати, розповідає 24 Канал.

Які є варіанти інвестування у нерухомість?

За словами юриста, у 2025 році маємо дві паралельні реальності. Перша – це Україна, яка, попри війну, демонструє поступове відновлення ринку нерухомості, зокрема у Києві, Львові. Друга – іноземні держави з більш стабільною економікою, спрощеним механізмом оренди, але складнішим виведенням капіталу.

Які є можливості, переваги й ризики інвестицій у житло в Україні?

Перший варіант – купівля квартири на вторинному ринку в Україні, вартістю 90 – 95 тисяч доларів. Додатково слід врахувати витрати на нотаріальні послуги, держмита та внески до Пенсійного фонду. Якщо житло потребує оновлення, на легкий ремонт та меблювання доведеться витратити ще приблизно 5 тисяч доларів.

Очікуваний дохід від оренди – у межах 500 – 700 доларів на місяць, а рентабельність – на рівні 6 – 8% у валюті.

Серед основних ризиків – воєнні загрози, можливе падіння вартості нерухомості, перебої з електропостачанням і простій. Необхідно також враховувати податкове навантаження на дохід від оренди.

Втім, серед переваг – зрозумілий ринок, можливість особистого контролю, прозора комунікація з агентами та продавцями, а також відносно проста процедура продажу у разі потреби.

Бізнес продовжує доводити свою незламність. Попри війну, в Україні продовжується будівництво житла. Яскравим прикладом є системний девелопер РІЕЛ, який у 2024 році ввів в експлуатацію майже 2 тисячі квартир, а у 2025-му працює над проєктами загальною площею понад 500 тисяч квадратних метрів. Завдяки девелоперу українці можуть здійснювати свої мрії про затишне і комфортне помешкання.

Які вигоди від купівлі житла під оренду в Польщі?

У Польщі, наприклад, у Кракові чи Вроцлаві, за 100 тисяч доларів можна купити невелику квартиру площею 22 – 26 квадратів у передмісті або на вторинному ринку. Як і в Україні, доведеться сплатити додаткові витрати: нотаріальні послуги (приблизно 1%), податок на купівлю (2%), комісія агенту (1,5 – 2%), супровід угоди для нерезидента (від 1 тисячі євро) тощо. Загальне податкове навантаження залежатиме від форми власності й коливатиметься в межах 8,5 – 19%.

Орендна плата за таку нерухомість – приблизно 700 – 850 доларів щомісяця, а рентабельність – 3,5 – 4,5%.

Серед переваг – стабільна валюта, високий попит і безпека. Недоліки – високий поріг входу, значні податки та складна процедура купівлі для іноземців.

Рентабельність від здачі житла в оренду в Польщі – 3,5 – 4,5% / Фото univerpl.com.ua

Переваги та недоліки інвестування в житло на Балі?

За 100 тисяч доларів, за словами Копотя, можна придбати як повноцінну віллу, так і її частку. Потенційний дохід від оренди складає 150 – 200 доларів на добу залежно від сезону, а рентабельність може сягати 10 – 12%.

Серед основних ризиків юрист називає складну бюрократичну систему, юридичні обмеження для іноземців, сезонний характер прибутковості та необхідність управляти об'єктом через посередників. Утім, перевагами такого вкладення є високий потенційний дохід, доступність об'єктів через міжнародні платформи та зростання вартості землі й оренди на Балі.

Водночас варто враховувати валютні обмеження, запроваджені НБУ. Вивести валюту за кордон легально наразі неможливо (якщо інвестор не має закордонного валютного рахунку або не здійснив переказ раніше). Деякі компанії пропонують послуги з відкриття рахунків за кордоном та супроводу угод, однак у країнах ЄС, найімовірніше, доведеться підтвердити джерело походження коштів. Перевезення готівки через кордон, навіть за умов офіційного декларування, пов'язане з ризиками.

Підсумовуючи, юрист зауважує: якщо у вас є гроші в Україні, а також бажання самостійно контролювати процес і швидко реагувати на зміни і ви готові до воєнних ризиків – інвестуйте в Україну. Якщо ваші гроші вже за кордоном і ви шукаєте стабільність, юридичний захист та мінімум клопоту – Польща стане гарним вибором на довгострокову перспективу. А якщо вам цікава висока прибутковість і не лякає ризик та екзотика – Балі може бути перспективним напрямком.