Що відбувається на ринку нерухомості України у 2025 році та які перспективи

На вітчизняному ринку нерухомості вже склалася унікальна ситуація – як в житловому, так і комерційному секторі.

Так, за даними НБУ, на кінець 2024 року ціни на житло були сприятливішими, ніж до повномасштабного вторгнення. Але українці не поспішають вкладатися у "квадрати" насамперед через воєнні ризики. Первинка, стверджують в Українській асоціації девелоперів, узагалі опинилася на межі колапсу.

Водночас це не завадило забудовникам здати минулого року в експлуатацію 6,73 млн м2 житлової площі, що на 23,5% більше, ніж 2023-го. Хоча від довоєнних показників ринок відстає – у 2021 році було майже 9 млн квадратних метрів.

Трійка лідерів в житловому сегменті

Столиця продовжує задавати тренди, хоча позиції західних регіонів України на ринку посилилися. 38,7% у загальній площі зданих минулого року "квадратів" в експлуатацію припадають саме на захід країни, тоді як у 2023-му їхня частка складала 34,5%, а в довоєнному 2021-му – 31,7%.

Посилення західного регіону на ринку нерухомості має цілком об’єктивну причину – зростання попиту. Тікаючи від війни зі сходу, півдня, ба навіть центру країни люди шукають безпечне місце, де можна осісти.

Якщо не закордон, то захід України має найпривабливіший з безпекової точки зору вигляд. Наприклад, в Ужгороді та Закарпатській області загалом немає навіть комендантської години. Ужгород, до речі, після Львова та Києва посідає третє місце за вартістю нерухомості. Однокімнатки на вторинному ринку тут у середньому коштують $55 тис.

Тому забудовники максимально активізують доступні ресурси, щоб якнайшвидше доводити до тями довготривалі чи навіть законсервовані проєкти в західному регіоні для задоволення підвищеного попиту.

Хоча будівельна галузь стикається з тими ж проблемами, що й інші бізнеси. Насамперед взнаки дається дефіцит кадрів через мобілізацію і міграцію українців за кордон. На майданчиках просто не вистачає робочих рук, тому заплановані графіки нерідко зриваються.

В умовах усе більшої стабілізації воєнної ситуації із перспективою перемир’я чи закінчення повномасштабного формату або ж війни загалом, попит на купівлю й оренду нерухомості почне рівномірніше розподілятися по країні. Тяжіння відбуватиметься до столиці, де, як заведено вважати, більше можливостей, а також до великих обласних центрів, як Харків, Дніпро, Одеса, Запоріжжя – звідки наразі люди релокуються на захід.

Ба більше, в разі так званої "великої відбудови України" значна частина умовних західняків переміщуватиметься в "гарячі точки" сходу, півдня, центру, що викликатиме дисбаланси спочатку на ринку житлової, а відтак комерційної нерухомості. Простими словами: збіднілі через війну люди їхатимуть туди, де можна заробити, а за ними їхатиме бізнес, що впливатиме на вартість оренди, продажу й купівлі житла, офісів, торгових павільйонів тощо.

Проте наразі в регіонах, наближених до зони бойових дій, ситуація з нерухомістю катастрофічна: попит відсутній, ціни, передусім на вторинці, – на мінімумі, пропозиції практично немає, адже власники не хочуть збувати свої квадратні метри задурно, чекаючи на відлигу, будівництва заморожені.

Інвестують у вже наявну нерухомість на прифронтових територіях – відчайдухи, які мають вільні кошти та надії заробити більше, ніж пропонує ринок. Власне, ці відчайдухи й формуватимуть регіональну цінову політику в перспективі. Але горизонт очікувань туманний, тому всі учасники ринку перебувають у застиглій позиції. Вкладатися в котловани прифронтових регіонів не ризикує ніхто.

Комерційна нерухомість

Підвішені нині й ті, хто має насамперед комерційну нерухомість на тимчасово окупованих, тим паче після 2022 року, територіях. Якщо можливі в цьому році домовленості стосуватимуться реальної диспозиції "на землі", власникам доведеться або збувати "квадрати" за мінімальними цінами, або працювати під окупантами. Останнє не додаватиме плюсів у карму бізнесу, суперечитиме законам України та вестиме до санкцій.

З іншого боку власники як житлової, так і комерційної нерухомості просто на межі втрати своїх активів. Прикладом може слугувати Маріуполь, куди після окупації через тотальне знищення міста Росія завезла вихідців з Азії та Африки. Де-юре квадратні метри залишаються за українцями, де-факто там живуть і працюють геть інші люди.

Загалом 2025 рік принесе підвищення цін на нерухомість до 25%. Впливатимуть на вартість квадратних метрів об’єктивні причини: інфляція, ситуація на валютному ринку, зміни в оподаткуванні. Також на ціни впливатиме воєнна ситуація. Зараз ринок нерівномірний – маємо дорогий захід і Київ та дешевий схід і південь.

Драйвером ринку насамперед у житловому сегменті залишатиметься державна програма "єОселя". Торік нею скористалися понад 8,5 тис. сімей, а обсяг виданих кредитів перевищив 14,6 млрд грн. На програму цьогоріч Кабмін виділив 20 млрд грн. Тобто попит на житло на первинному ринку очікувано зростатиме.

Перспективи ж комерційної нерухомості мають дещо оптимістичніший вигляд у порівнянні з житловим сектором. Ринок комерційної нерухомості з початком повномасштабної війни показав неабияку стійкість, адаптивність і навіть зростання. Релокація бізнесів з охоплених війною регіонів значно підвищила попит на офіси й торгові площі, складські приміщення. Цьогоріч бізнес, відповідно до прогнозів, розширюватиметься і потребуватиме додаткових квадратних метрів.

Так, за 10 місяців 2024 року в Україні відкрили лише три з 13 запланованих до запуску торгово-розважальних центрів. Відкриття перенесли на 2025—2026 роки.

Що буде з цінами

Загалом на цей період заявлено відкриття 19 ТРЦ включно з другими чергами наявних ТЦ орендною площею близько 475 тис. м2. 12 об’єктів відкриється на заході України. Найбільші торгово-розважальні центри, відкриття яких слід очікувати цьогоріч, – Ocean mall у Києві, ТРЦ від "Епіцентру" в Київській області, друга черга ТЦ "Подоляни" в Тернополі.

Девелопери знову ж таки фокусуються на заході країни, оскільки нині в регіоні значно збільшилася кількість населення. Окрім того, там і до війни був дефіцит на професійні торгові площі.

Ринок оренди

Не складно спрогнозувати перегляд орендних ставок на ринку торгівельної нерухомості. Поправку насамперед робитимуть на інфляцію. Підвищення попиту штовхатиме вгору й вартість квадратів на продаж. Наразі ціни на торгівельну нерухомість в Києві та Львові залежно від розташування, рівня комплексу, якісних характеристик об’єкта та розміру коливаються в межах $1200-$3000 за квадратний метр.

А ось ринок офісів усе ще відновлюється. Ставки оренди офісних приміщень навіть падали, і зараз в об’єктах класу "В" квадратний метр у середньому обходиться в $20, у класі "А" – до $25. Усе вказує на те, що ціни на оренду офісів поки не зростатимуть, адже бізнеси все ще не поспішають повертати працівників з віддаленого чи гібридного формату роботи. Але ситуація може швидко змінитися в разі досягнення якихось домовленостей щодо війни.

Загалом воєнна ситуація, стабільність енергетичного сектору, а також платоспроможність населення залишатимуться ключовими факторами розвитку ринку нерухомості у 2025 році. Окрім того, ажіотажний попит, що спалахнув після початку повномасштабної війни, минув, тому наразі варто очікувати період свідомого вибору. Власники в нових ЖК хочуть насамперед отримати якісну інфраструктуру, що штовхатиме вгору сектор комерційної нерухомості.

Не варто очікувати значних змін на ринку оренди загалом по країні. Ціни, безумовно, підвищуватимуться, але значні стрибки, як це було на початку повномасштабної війни, поки не прогнозуються. Окрім того, ринок традиційно активізується не раніше квітня-травня.

Водночас наприкінці 2024 року активізувався попит на оренду житла в Києві, а саме на бюджетні варіанти. Якщо порівнювати з 2023 роком, то попит на орендовані квартири в столиці підвищився на 30-40%. Насамперед запит іде від внутрішньо переміщених осіб, іногородніх українців, які до повномасштабної війни жили та працювали в Києві, але потім виїхали за кордон чи на "малу батьківщину", а також студентів.

Так, нижня цінова планка дешевих орендних квартир у Києві зросла з 6 до 8 тис. грн. Хоча такі варіанти дуже швидко вичерпуються. Рієлтори очікують, що цінники на найпопулярніші варіанти в столиці додадуть у вартості – до 25%.

До речі, орендарі змінили вимоги до житла. Через перебої з електропостачанням люди не хочуть селитися на горішніх поверхах, шукають будинки з газовими плитами. Такі параметри не втрачатимуть свою актуальність у найближчій перспективі й будуть притаманні не тільки столичному ринку, а загалом по країні.

В цілому суттєвих змін на ринку нерухомості наразі немає – він уже цілком адаптувався до воєнних викликів. Водночас закінчення війни або хоча б досягнення перемир’я матиме безпосередній вплив на ринок – його зростання пришвидшиться в рази. Поки ж ситуація залишається штатною.