Пассивный доход: как выгодно купить жилье для сдачи в аренду

О секретах и тонкостях рассказывает Анастасия Некрасова, эксперт по инвестициям в недвижимость, риелтор.

Стремление людей найти дополнительные источники дохода было всегда. Во времена нестабильности и различных потрясений оно усиливалось кратно. Сейчас — не исключение. Многие привычные инструменты инвестиций и источники пассивного дохода оказались ненадежными и неспособными обеспечить сохранность средств. Поэтому люди стали обращать внимание на другие способы.

Только за первое полугодие 2023 россияне инвестировали в недвижимость столько же, сколько и за весь 2022 год. Интерес к таким вложениям растет, в то время как ценные бумаги и криптовалюты утрачивают позиции. Этот тренд признал даже президент, выступая на главном экономическом форуме страны в июне 2023. Он пообещал, что государство поддержит инвестиционное предложение на рынке. По данным аналитики, 67% граждан предпочитают вкладываться в недвижимость, как в самый надежный актив.

Путей к пассивному доходу может быть несколько: от квартиры и до загородного объекта для сдачи в аренду. У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы. Планируя получать доход от приобретенной недвижимости, надо учитывать все возможности и принимать взвешенные решения.

Покупка квартиры

Это наиболее привычный и проторенный многими путь. Схема понятна: покупается квартира для сдачи в аренду. Как правило, речь идет о найме на длительный срок. И, чтобы стать привлекательной для будущего арендатора, квартира должна соответствовать ряду критериев. Мало кто захочет снимать квартиру в отдаленном районе без инфраструктуры, без доступного транспорта, и с ремонтом, доставшимся по наследству от предыдущих поколений владельцев. Сегодня люди все больше ценят комфорт, поэтому жилье, которое будет отвечать всем требованиям, априори принесет больший доход. Итак, что выбирать для окупаемости?

Площадь и тип жилья

Квартиры большой площади, с двумя и более комнатами не пользуются таким спросом, как студии, однушки или апартаменты. В первую очередь это обусловлено тем, что чаще всего жилье снимают студенты, молодые люди и девушки на старте карьерного пути, молодые семьи или очень занятые люди. Часто встречаются даже случаи, когда люди предпочитают сдавать собственное жилье в одном районе, и снимать квартиру поближе к работе.

Транспортная доступность

Если собственному жилью можно простить приличное расстояние до станции метро или остановки наземного транспорта, то, планируя платить арендную плату за квартиру, будущие арендаторы весьма требовательны к удобству. Да, в крупных городах транспортная ситуация меняется каждый год — прокладываются новые развязки, запускаются маршруты общественного транспорта. Но в регионах удаленность более чем на 5 минут от транспорта уже сулит проблемы и неудобства. Хотя даже в большом городе стоит изначально подбирать объект поближе к метро, не надеясь, что через пару лет там вырастет новая остановка.

Развитая инфраструктура

Этот пункт опять же посвящен комфорту и качеству жизни. Парк рядом, детские площадки, магазины и аптеки, образовательные и медицинские учреждения, торговые центры и развлекательные объекты поблизости — это козырь в рукаве владельца и арендодателя. Как правило, для оценки перспективности, стоит взять радиус километр. Если в этот круг попадает все самое важное для жизни — хорошо; если нет, то стоит актуализировать поиск. Именно поэтому уверенный спрос наблюдается на квартиры в новых микрорайонах и современных жилых комплексах. Там большинство инфраструктурных решений уже включены в проект.

Состояние квартиры

При удачном совпадении предыдущих параметров, можно закрыть глаза на состояние жилья. Хотя свежий ремонт позволит повысить стоимость аренды и, соответственно, быстрее окупить вложения. Также не стоит забывать, что арендатор будет приходить туда, как домой, в надежде на комфортное времяпрепровождение. Поэтому необходимо позаботиться, чтобы в квартире было все необходимое для этого: мебель, техника, предметы интерьера — все, чтобы можно было сразу жить, ничего не докупая.

В целом с квартирой все достаточно легко и понятно. Планируя доходность, следует трезво оценивать свое предложение, сравнивая его с рынком. Если квартира куплена на вторичном рынке и уже полностью готова к проживанию, то ипотечный платеж будет внушительным и едва ли от арендной платы будет что-то оставаться. С загородной недвижимостью все обстоит несколько иначе.

Покупка дома за городом

Тренд на дома в качестве объектов для инвестиций только набирает обороты. Но уже можно смело сказать, что он пришел надолго. Закрытые границы сначала из-за пандемии, затем из-за политической обстановки этому только способствуют. Все больше людей отдают предпочтение путешествиям внутри страны и на небольшие расстояния (до 300 км). По данным Российского союза туриндустрии, за прошлый год в стране отдохнули 68 млн человек. Потенциальная емкость рынка оценивается более чем в триллион рублей.

В этом свете наибольшей популярностью пользуются мини-отели, апарт-кварталы, хостелы и загородные дома для посуточной аренды, ориентированные на гостеприимство и туристов. В таких районах застройщик, как правило, организует инфраструктуру, чтобы люди могли проводить время на природе с комфортом.

Приобретая подобный объект, покупатель становится инвестором. Он вкладывает средства, чтобы в дальнейшем окупить затраты. При этом все организационные моменты ложатся на плечи управляющей компании: ремонт в едином стиле, маркетинговое продвижение объекта и другие. Это позволит обеспечить максимальную выгоду без непосредственного участия владельца. За такое сопровождение управляющая компания берет обычно 30-50% от прибыли.

В случае с загородной недвижимостью правильнее будет говорить об окупаемости, нежели о доходности. Здесь работают совсем другие законы. Например, дом площадью 121 кв. м. на участке 10 соток обойдется в 13,6 млн рублей в ипотеку. При этом он гарантированно будет приносить в среднем 80000 рублей чистой прибыли ежемесячно, даже учитывая несезон. Таким образом, вложения могут окупиться уже за 2,5 года. Это серьезное преимущество, если сравнивать с доходностью квартиры.

Инвестировать в недвижимость можно, и сейчас для этого хорошее время. Главное — понимать свои возможности, оценить ожидания и действовать. По мере развития сектора, условия ипотечных кредитов меняются. И, если долго сомневаться, то можно потом с грустью осознать, что удачное время упущено.