Рынок жилой недвижимости в 2025 году: почему цены на квартиры в Украине растут, несмотря на войну

Несмотря на сложные экономические и социальные обстоятельства, вызванные войной, рынок жилой недвижимости в Украине в 2025 году демонстрирует тенденцию роста цен. "Комментарии" попытались разобраться, что влечет за собой рост цен, какие факторы влияют на рынок и какие прогнозы дают эксперты на будущее.

Цены на жилье в Украине растут

Динамика цен на жилье

За последние 6 месяцев стоимость жилья в Украине существенно изменилась. Наибольший рост отмечен в Житомире, где цены на однокомнатные квартиры повысились на 12% и достигли 45 000 долларов. Удорожание также наблюдается в Ровно и Ужгороде (9%), Черкассах (8%) и Одессе (7%). Даже в крупных городах, таких, как Львов и Днепр, цены выросли соответственно на 5% и 4%. В то же время в некоторых городах, таких как Тернополь и Запорожье, цены на жилье снизились на 4% и 3% соответственно.

По данным большого профильного портала, цены на однокомнатные квартиры в 2025 году колеблются от 18000 долларов в Запорожье до 65000 долларов во Львове. В столице средняя стоимость такого жилья составляет 63 000 долларов, а в Ужгороде – 60 000 долларов.

Подорожание квадратных метров жилья особенно заметно в двух крупных городах Украины, которые выделяются на фоне других: Киеве и Львове.

Львов остается одним из наиболее динамичных рынков недвижимости в Украине. В 2025 году цены на новостройки стартуют от 40 000 грн/м², а в центральных районах достигают более 65 000 грн/м². Основными факторами подорожания являются высокий уровень внутренней миграции из-за войны войны, рост бизнес-активности, особенно в сфере IT и малого предпринимательства, а также стабильный интерес инвесторов, рассматривающих недвижимость как выгодный актив. В то же время, дефицит новых жилых комплексов, вызванный финансовыми трудностями и проблемами с поставкой строительных материалов, дополнительно стимулирует рост цен.

Рынок недвижимости в Киеве продолжает второй год подряд демонстрировать тенденцию к подорожанию. За последние 6 месяцев средняя стоимость квадратного метра выросла на 8,82%, что в денежном выражении составляет более 5100 грн. Если еще осенью 2024 цена квадратного метра в столице составляла 57 876 грн, то сейчас она превышает 62 983 грн. Только за последний месяц квартиры в Киеве подорожали на 2,32%, или почти на 1500 грн/м². Если же проанализировать годовое изменение цен в столице, то повышение еще более ощутимо – почти 9,9%, что составляет более 5 700 грн/м². Подобная динамика объясняется несколькими факторами, включая инфляцию, рост стоимости строительных материалов и активный спрос со стороны покупателей. Это свидетельствует о высоком интересе к жилью в столице, несмотря на экономические трудности и общую нестабильность рынка. В целом по данным издания Forbes , с начала полномасштабной войны цены на жилую недвижимость в Киеве выросли почти на 40%.

Почему цены растут?

Одним из ключевых факторов, влияющих на рост стоимости жилья, есть инфляция. По прогнозам экспертов, уровень инфляции в 2025 году может составить 10%. Инфляция оказывает влияние на рынок недвижимости комплексно, повышая цены на строительные материалы, рабочую силу и другие сопутствующие расходы. Поэтому себестоимость строительства растет, а вместе с ней повышается конечная цена на жилье. Чем выше уровень инфляции, тем дороже новые проекты, что заставляет застройщиков закладывать в стоимость будущих квартир дополнительные расходы.

Инфляционные процессы также оказывают влияние на возможности покупателей. В то время как заработные платы могут расти медленнее стоимости жилья, многие граждане вынуждены откладывать покупку или искать альтернативные варианты. В то же время, в периоды высокой инфляции недвижимость часто рассматривается как один из наиболее надежных активов для сохранения капитала. Это приводит к увеличению спроса, что, в свою очередь, еще больше стимулирует рост цен.

Еще один немаловажный фактор – условия ипотечного кредитования. Инфляция заставляет банки повышать процентные ставки, что делает ипотечные кредиты менее доступными широкому кругу граждан. Высокие ставки оказывают существенное влияние на возможности покупателей приобрести жилье в кредит, что может уменьшать общий уровень спроса на рынке. Однако для имеющих достаточные финансовые ресурсы недвижимость остается привлекательной инвестицией.

Государственная программа "еВосстановление" как фактор роста цен

Одним из факторов, стимулирующих подорожание жилья, является государственная программа "еВосстановление", которая направлена на компенсацию стоимости разрушенного или поврежденного жилья. Всего по этой государственной программе на март 2025 года получили компенсацию 89 тысяч украинцев на общую сумму 8,2 млрд гривен.

Граждане, получающие финансовую помощь, активно инвестируют в восстановление или покупку нового жилья, что провоцирует повышение цен. Растущий спрос подталкивает застройщиков к запуску новых проектов, однако из-за удорожания материалов и рабочей силы конечная стоимость таких объектов растет.

Кроме того, программа создает дополнительные стимулы для развития строительной отрасли, что приводит к увеличению инвестиций в новое строительство. Вместе с тем активное восстановление жилья в регионах с большим спросом может приводить к дефициту качественного жилья и дальнейшему повышению стоимости квадратного метра.

Прогнозы на будущее

Рынок недвижимости в Украине тесно связан с общей экономической ситуацией. Война привела к значительной миграции, что повлияло на баланс спроса и предложения. В западных регионах строительство продолжается, тогда как в восточных и южных – частично или полностью остановлено.

После войны эксперты прогнозируют стремительное развитие рынка недвижимости. Ожидается приток иностранных инвестиций, активное восстановление городов и внедрение реформ. Хотя, с другой стороны, восстановление разрушенных городов и инфраструктуры после боевых действий может способствовать новому витку роста цен, поскольку спрос на жилье в этих регионах будет существенно расти.

Уже сейчас рынок демонстрирует адаптивность новых условий, а жилищная политика государства направлена на поддержку граждан. В Верховной Раде зарегистрирован законопроект №12377, предусматривающий обновление жилищной политики, базировавшейся на Жилищном кодексе 1983 года. Как отметила нардеп Елена Шуляк, главная цель нового законодательства – создание эффективной кредитно-ипотечной политики. Предусматриваются такие инициативы как льготная ипотека, компенсация стоимости жилья, аренда с выкупом и лизинг. Реализация этих мер может существенно повлиять на стабильность рынка.

Следовательно, несмотря на все вызовы, рынок жилья в Украине продолжает расти. Инвесторы и покупатели остаются активными, а жилищная политика реформируется для обеспечения доступности жилья. В 2025 г. тенденции указывают на дальнейший рост цен, особенно в крупных городах и западных регионах страны.