Атака на реєстр прав власності на нерухомість — що не так з реєстром?

19 грудня хакери здійснили масштабну кібератаку на реєстри України. Під неї потрапили: Єдиний реєстр довіреностей, Єдиний реєстр спеціальних бланків нотаріальних документів, Спадковий реєстр,Державний реєстр актів цивільного стану громадян, Єдиний державний реєстр юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, перереєстрація авто, бронювання працівників, єВідновлення, витяги з ЄДР, актові записи, повідомлення про пошкоджене / знищене майно і навіть… Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та реєстр обтяжень. Слів немає — одні емоції.

Без папера не обійтися?

ZN.UA 16 грудня опублікувало статтю «Чому українці не вносять права на свою нерухомість в електронний реєстр», в якій є рекомендація громадянам поквапитись і внести свої права власності до Держреєстру речових прав Мін’юсту. Бо саме це передбачає закон. А тепер, після кібератаки, вже не потрібно цього робити? Чи, може, всі ті, хто не вніс права до реєстру, тепер мають переваги, бо в них є на руках паперові документи?

Відповідь така: попри все, наразі згідно з буквою закону свої права до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП) обов’язково треба внести, бо без цього не можна ні продати цю нерухомість, ні заповісти чи передати у заставу для отримання кредиту. Одержати компенсацію в разі її пошкодження агресором також не можна.

При цьому, звісно, існує ще низка випадків, коли громадянам — власникам нерухомості необхідна взаємодія з даними ДРРП, але однозначно можна сказати, що, за нинішнім законодавством, без реєстру робити щось з нерухомістю неможливо. То що ж робити, аби уникнути можливості (як з’ясувалося, цілком ймовірної) втратити своє майно?

Позитив ситуації полягає в тому, що нарешті (після того, що сталося 19 грудня) про цю проблему повинна потурбуватися держава. Хоча про існуючу проблему ZN.UA попереджало ще 2017 року у статті «Чи захистить наші квартири смс-маяк?». Але тоді ні уряд, ні народні депутати не звернули уваги на попередження.

Також у статті «Тільки електронний варіант» критикувалася залежність власників нерухомості від виключно електронного варіанта реєстрації речового права власності на нерухомість, з якого, щоправда, відповідно до постанови Кабінету міністрів від 25 грудня 2015 року власник має право отримати паперовий варіант витягу про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно. Але дія цього паперового документа дуже обмежена в часі.

І це добре, якщо держава заздалегідь подбала про захищену копію реєстру, з якої його тепер можна буде відновити. Бо якщо ні, то зовсім біда. Не відновлюватимуть же електронний реєстр з допомогою паперових копій, які принесуть власники? Тим більше що не факт, що в усіх них той паперовий документ про право власності зберігся. Адже в законі ж записано, що як тільки інформацію внесено до ДРРП, паперовий документ втрачає чинність і більше не потрібен.

Однак виявилося, що навіть фізично сховані в безпечній країні сервери з реєстрами цілком доступні хакерам через мережу Інтернет. Тому, як підтвердило життя, неправильно з погляду захисту прав власників нерухомості спиратися виключно на електронний варіант. І це саме те, над чим варто попрацювати депутатам і внести відповідні зміни до законодавства. Дублювання права власності на нерухомість у паперовому варіанті — це нагальна потреба, особливо для воюючої країни. До того ж саме такий спосіб дублювання практикується цивілізованим світом.

Як у них

Винаходити велосипед не доводиться. По-перше, західні країни, зокрема США, мають досить складну систему оформлення договорів купівлі / продажу, що здійснюється юристами / нотаріусами державної компанії Title.

Через цю компанію можна реєструвати нерухомість, перебуваючи як у США, так і за кордоном. Компанію, яка є монополістом у галузі реєстрації прав власності, дуже серйозно регулює й контролює держава, встановлюючи вимоги до кожного кроку, включно з тарифами. Але головне, що компанія володіє спеціальним програмним забезпеченням для ідентифікації особи, а також для підписання цією особою необхідних документів через Інтернет у разі, якщо людина перебуває за кордоном.

Звичайно, оформити угоду можна і офлайн у спеціальному офісі, як і в Україні, але в нашій країні все ще існує проблема моменту сплати грошей, які начебто мають передаватися через банк, а насправді все ще передаються готівкою. Всі ж хочуть отримати валюту, але договір має бути в гривні. Тож проблема «що має бути раніше — договір чи гроші?» все ще залишається актуальною.

В Америці всі ризики бере на себе Титульна компанія, яка отримує гроші від покупця на спеціальний ескроу-акаунт, а після підписання всіх необхідних документів відправляє їх продавцю. Тому тут є над чим попрацювати Національному банку.

Так, у нас війна, так, є проблеми, але такими методами ці проблеми не регулюються, а тільки ринок стимулюється до переходу в «тінь». Хотілося б побачити статистику, чи багато заробила держава на сьогоднішніх обмеженнях?

Проблеми внесення нерухомості до реєстру

У коментарях читачів під грудневою статтею ZN.UA багато хто зазначає, що ключовою проблемою внесення своєї нерухомості до електронного реєстру є відсутність паспорта БТІ. Причому є ті, хто вважає за доцільне скасувати цю вимогу, але є й ті, хто вважає її необхідною.

Ті, хто за скасування, розцінюють вимогу про паспорт БТІ як штучно створену годівницю для певної категорії людей. Бо, повірите, перше, що знаходять БТІ-шники у вас удома, — це всілякі проблеми, навіть якщо їх там немає. І, звичайно, негайно піднімають свій цінник. Тобто вони готові заплющити очі на ці проблеми, якщо ви їм заплатите певну суму. Ну, який сенс у такому техпаспорті на квартиру, якщо справді є невідповідності між реальністю та інформацією, зазначеною в документі?

Ті, хто вважає, що техпаспорт — корисна річ, кажуть про фальсифікації та підробки, перебудови і перепланування, які проводилися після отримання прав на нерухомість. І тоді хочеться спитати: якщо за гроші цього ніхто не помітить, то це нормально? Якщо перепланування зроблять після реєстрації в електронному реєстрі, то це нормально? А те, що у витязі з електронного реєстру жоден техпаспорт не зазначається, — це теж нормально?

Тож фахівці вважають, що вимогу щодо техпаспорта необхідно скасувати. Й лише потім почати вмовляти людей вносити своє житло до реєстру, хоча б зважаючи на те, що у нас війна і нерухомість чи локальне БТІ (яке дає виписки про права власності при внесенні нерухомості до реєстру) можуть зазнати пошкоджень.

Депутатам і уряду також слід замислитися над відновленням згасаючого ринку нерухомості, який насправді дає багато робочих місць, стимулює промисловість будівельних матеріалів, меблів і сантехніки та інші ринки.

Так, дійсно, реєстрація — це ще й платна процедура. Але у державного реєстратора (через ЦНАПи) ціна набагато нижча, ніж у нотаріуса. І у разі, коли ЦНАПи здійснюють реєстрацію терміном до п’яти днів, плата становитиме лише одну десяту прожиткового мінімуму для працездатних осіб. Тобто, враховуючи, що в грудні 2024 року прожитковий мінімум дорівнює 3028 грн, плата при реєстрації протягом п’яти днів становитиме 302,8 грн. Прискорені строки реєстрації, звичайно, потребуватимуть більшої плати, але, вибачте, п’ять днів це не так уже й довго.