У Україні змінюють правила експлуатації багатоповерхівок: до чого готуватися

На думку Олега Попенка, спочатку потрібно подолати корупцію та рейдерство.

В Україніпланують змінити правила управління багатоквартирними будинками. Кабмін затвердив постанову про реалізацію експериментального проєкту щодо створення, впровадження та забезпечення функціонування Системи управління багатоквартирними будинками (СУББ).

Експериментальний проєкт планують впровадити за два роки, до кінця 2026.

Планується, що вся інформація про багатоквартирний будинок та діяльність ОСББ міститиметься в єдиній електронній системі Наш Дім. Власники квартир матимуть актуальну інформацію про своє житло, а також братимуть участь у зборах і голосуваннях онлайн.

Водночас ОСББ та управителі зберігатимуть рішення й документи про будинок у захищених цифрових сховищах. Також вони матимуть змогу звітувати про свою роботу на сайт.

Що відомо про нову систему?

Впровадженням нової системи буде займатись Міністерство розвитку громад та територій України. Там зазначають, що інформаційно-комунікаційна СУББ виконуватиме такі завдання:

• запровадження уніфікованого та цифровізованого підходу при управлінні багатоквартирними будинками;
• розширення доступу до інформації про технічний стан спільного майна співвласників багатоквартирних будинків;
• впровадження інструментів для збору інформаційних, аналітичних та статистичних даних, необхідних для прийняття ефективних рішень у процесі впровадження житлової політики, як в межах окремої територіальної громади, так і на державному рівні.

"Система управління багатоквартирними будинками (СУББ) мінімізує негативний вплив "людського фактору" у переважній більшості процесів управління багатоквартирним будинком, зокрема й в проведенні зборів співвласників та оприлюдненні протоколів зборів. Крім того, за рахунок цифровізації процесів, унеможливлюється корупційна складова", - зазначають у Міністерстві розвитку громад та територій України.

Там додають, що на державному рівні впровадження та розвиток СУББ є важливою складовою реформи житлової політики.

Постановою про запровадження Системи управління багатоквартирними будинками, яку затвердив Кабмін, зазначено, що в процесі впровадження визначаються:

• процедура та вимоги щодо наповнення та ведення системи управління;
• структура системи управління;
• повноваження держателя, адміністратора та технічного адміністратора;
• функціональні можливості системи управління та 11 електронних кабінетів і передбачається створення такого компонента системи управління як Реєстр управління багатоквартирними будинками.

Також постановою уряду передбачено, що під час впровадження СУББ має забезпечити взаємодію з Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва.

"Вся інформація про багатоквартирний будинок та діяльність ОСББ міститиметься в єдиній електронній системі Наш Дім. Власники квартир матимуть актуальну інформацію про своє житло, а також братимуть участь у зборах і голосуваннях онлайн. А ОСББ та управителі зберігатимуть рішення й документи про будинок у захищених цифрових сховищах. А ще звітуватимуть про свою роботу на сайті – більше жодних оголошень на дверях під’їзду", – зауважують в уряді.

Вийдуть з соціальних мереж на професійний рівень

ТСН.ua поцікавився у експерта, наскільки ефективною буде нова система управління багатоквартирними будинками та власне, що вона змінить для мешканців.

За словами Олега Попенка, експерта з питань ЖКГ, йому до кінця незрозуміло, які функції буде виконувати нова система управління багатоквартирними будинками, яку запроваджує уряд, якщо у кожному багатоквартирному будинку є співвласники, які безпосередньо за це відповідають.

Експерт додає, що на його думку, йдеться, про певний мобільний застосунок, який має полегшити ухвалювання рішень в багатоквартирному будинку.

"Тобто люди з допомогою цього мобільного застосунку чи якоїсь комп’ютерної програми, яких, до речі, вже створено чимало, зможуть спілкуватися між собою і ухвалювати певні рішення. Зараз для цього є чимало будинкових чатів у Viber чи WhatsApp. Гадаю, що в уряді просто хочуть відійти від формально чату у соціальних мережах та перейти до більш офіційно-продуктивного. Але, як на мене, то це абсолютно хибний шлях", – розповідає ТСН.ua Олег Попенко, експерт з питань ЖКГ.

А може спочатку побороти корупцію та рейдерство?

Експерт вважає, що спілкування та ухвалення рішень онлайн, призведе до погіршення ситуації у багатоквартирних будинках.

"У багатоквартирних будинках достатньо інших, набагато суттєвіших проблем – відсутня система контролю за діяльністю управителів, немає важелів впливу на процеси, які відбуваються у багатоквартирних будинках. Через це стаються рейдерські захоплення приміщень, процвітає корупція на рівні управителів. І це непоодинокі випадки, їх сотні чи навіть тисячі. Тому, я дуже сумніваюсь, що всі ці гострі проблеми можна владнати лише шляхом запровадження СУББ", – зазначає експерт.

Чому б не створити Житловий суд?

Олег Попенко переконаний, що проблеми, які виникають під час управління багатоквартирними будинками в Україні, треба вирішувати враховуючи досвід інших країн.

"У США для вирішення таких питань існує окремий Житловий суд, який розглядає усі справи, які пов’язані з житловими питаннями, починаючи від оренди житла (відносини між орендодавцем та орендарем) в багатоквартирних будинках і закінчуючи спірними питаннями, які виникають між співвласниками. Ось це нам потрібно, як повітря. У нас практично відсутні судові рішення щодо розгляду таких справ, а спірних питань між співвласниками виникає за місяць десятки тисяч, лише по Києву", – зауважує експерт.

Олег Попенко додає, що ці питання чомусь нікого не цікавлять через те, що у нас немає інстанції, куди можна було б звернутися для їх владнання.

"Держпродспоживслужба – не може розглянути певних питань, бо у них немає повноважень та бракує людей. Поліція – відмовляється розглядати заяви через їх величезну кількість, а НКРЕКП відмовляється розглядати питання щодо тарифів. Тобто вирішити проблемні питання співвласникам багатоквартирних будинків немає з ким. Вся допомога від держави на цьому закінчується", – підкреслює експерт.

Чи у всіх є смартфони?

Планується, що СУББ буде допомагати співвласникам голосувати під час виборів управителя ОСББ та ухвалювати важливі рішення. Для цього зараз потрібно витратити купу часу, щоб провести загальні збори, зібрати мешканців та проголосувати потрібне питання. За новою системою все це можна буде швидше робити завдяки голосуванню в "Дії" або у смартфоні.

Експерт погоджується, що стане зручніше, але при цьому застерігає, що подібні речі можуть призвести й до викривлення результатів таких голосувань.

"Візьмемо, наприклад, багатоквартирний будинок десь на околиці невеличкого містечка, де люди мешкають у "хрущовці" та отримують зарплату у 10 тисяч гривень. Я переконаний, що ¾ людей, які там проживають не знають, що таке смартфон, бо більшість з них пенсіонери або ж мають дуже малі прибутки. Як вони будуть голосувати? І  головне, хто за них буде голосувати? Уявіть, собі, що по будинку потрібно буде прийняти термінове рішення. Обов’язково з’являться "ходаки", які будуть обходити квартири та просити проголосувати за потрібне їм питання. А потім у людей раптово відбиратимуть підвали та горища, які перейдуть до когось у власність", – зазначає Олег Попенко.

Експерт продовжує: "Згадаймо 2018 рік, коли в Ірпені невідомий реєстратор незаконно створив 38 ОСББ в будинках, які обслуговували керуючі компанії Києва. Ці будинки довелося згодом повертати через суд. І це в Києві, а що відбувається у регіонах, просто важко собі уявити".

Чи зникнуть суперечки між співвласниками?

Олег Попенко сумнівається, що завдяки появі СУББ вдасться прибрати "людський фактор" і зникнуть зловживання, наприклад, під час виборів керівництва ОСББ.

"Мені здається, що розробники цих нововведень помиляються. Навпаки, конфлікти та непорозуміння між співвласниками залишаться, в цьому можна переконатися у будь-якому будинковому чаті Києва. Там пишуть все, що заманеться і питання роками не вирішуються. Саме тому, я переконаний, що створення різноманітних онлайн механізмів ніяк не вирішить реальних проблем. На жаль, у наших співвласників житла немає розуміння, що вони відповідальні за свій будинок", – зазначає Олег Попенко.

Треба побороти корупцію

Експерт додає, що існує ще одна величезна проблема – відсутність контролю за всіма діями управляючих компаній, приватних та комунальних жеків, які вигадують власні правила та умови для мешканців будинків. Особливо, це помітно у Києві.

"По суті ОСББ в столиці теж стали інструментом корупції, якими до цього були комунальні жеки. Вони використовують бюджетні кошти – програми 70 на 30, коли людей у Києві розводять на встановленні сонячних панелей на дахах будинків. Нічого не міняється. 90% мешканців ОСББ не розуміють, за що саме вони голосують на зборах. Одиниці докопуються до суті питання. Інші голосують, як їм порадять сусіди або ж як "підкажуть" добродії за якийсь подарунок", – зазначає Олег Попенко.

Як пробудити відповідальність у власників будинку

Експерт підкреслює, що у нас зовсім невибудована система відповідального власника багатоквартирного будинку, про яку 10 років лише розповідають чиновники, але нічого не роблять, щоб ця відповідальність нарешті з’явилася.

"Мало хто знає, що за законом, остання компанія, яка передає будинок співвласникам для створення ОСББ, зобов’язана виконати у ньому капітальний ремонт, тобто повністю його відновити і лише потім передати. Але, на жаль, цього ніхто не робить, людей просто обманюють. А питання ремонтів "падає" на самих співвласників, у яких на це просто немає коштів", – зазначає Олег Попенко. 

У 2020 році опитування Мінрегіону показало, що  73% мешканців були готові платити щомісячно на ремонт багатоквартирного будинку в Києві не більше 500 гривень. Хоча в середньому з квартири площею у 50 квадратних метрів, потрібно зібрати на капітальний ремонт в багатоквартирному будинку десь до 10 тисяч доларів. Виходить, для того щоб отримати необхідну суму на капітальний ремонт потрібно 68 років. У людей фізично немає таких коштів.

Чому СУББ тільки для ОСББ

"Щоб хоча б якось змінити ситуацію потрібно вносити чимало змін до законів, збільшити кількість програм з модернізації житлового фонду, бо, наприклад, одна програма у Києві з енергоефективності, аж ніяк не вирішує цього питання. Це треба виправляти. Тому, особисто для мене, ініціатива уряду з запровадження СУББ – має виключно передвиборчий присмак, щоб знов сподобатися людям", – стверджує Олег Попенко.

Він підкреслює, що нова система управління багатоквартирним будинком, у своїй більшості, може бути реалізована лише через ОСББ, бо у будинку, який обслуговується комунальним чи приватним жеком, цей додаток не стане інструментом для прийняття рішень. Там, м’яко кажучи, взагалі не звертають увагу, на те, що реально відбувається з будинком.

Де може розпочатися експеримент

Поки невідомо, у якому саме місті стартуватиме експеримент з впровадження СУББ.

"Сумніваюсь, що це буде Київ, через певні політичні протистояння між мером та центральною владою. У Харкові теж навряд чи, бо там більшість жеків комунальні, а система ОСББ не розвинена. Тож таким містом, може стати Львів, де дуже потужна спільнота співвласників багатоквартирних будинків та лояльний до влади мер. Тому цілком можливо, що цей проєкт почнуть реалізовувати у Львові", – підсумовує Олег Попенко.

Раніше ТСН.ua розповідав прогучний скандал навколо будинку у Києві: подробиці шокують.