"Для развития рынка недвижимости нужна как ипотека, так и рассрочка", — СМО Alliance Novobud Ирина Михалева

Рынок недвижимости в 2024 году развивается довольно медленно, однако о снижении цен речь не идет, наоборот, по итогам года цены на первичном рынке жилья вырастут на 8-10%. И спрос на первичке пока концентрируется вокруг государственной ипотечной программы "еОселя".

О том, как в 2024 году компании строят жилье в Украине, почему растет популярность жилья в комплексах, расположенных в городах под Киевом, какую инфраструктуру предлагают жильцам застройщики, можно ли приобрести квартиру по программе рассрочки от застройщика и в каких классах недвижимости квартиры выкупают быстро, Фокус говорил с СМО Alliance Novobud Ириной Михалевой.

По вашим данным, что в целом происходит на рынке первичной недвижимости в 2024 году, как в течение января-сентября менялся спрос на новое жилье и что влияло на него?

В этом году рынок первичной недвижимости был довольно сложный, хотя потихоньку рос до мая. Конец весны стал сложным, что было обусловлено вступлением в действие закона о мобилизации, соответственно, это повлияло на спрос, а также непонятная военно-политическая ситуация, масштабные обстрелы городов, непонимание прогноза относительно продолжительности военных действий. Это влияло на решение людей о покупке недвижимости. Довольно ощутимо спрос упал летом. Только в августе мы увидели, что он начал восстанавливаться.

В первую очередь спрос растет в комфорт-классе. Сложнее с продажами в бизнес-классе. В прошлом году здесь продажи шли лучше, чувствовался довольно оптимистичный настрой, но с конца 2023 года потребительский тренд пошел вниз, и сейчас, к сожалению, ситуация с недвижимостью бизнес-класса довольно сложная. Потребители в этом классе существенно реагируют на прогнозы относительно хода войны, относительно выборов в США, и поэтому откладывают инвестиции в недвижимость. Но есть и положительный тренд — мы видим постепенное возвращение спекулятивного спроса. На украинском рынке недвижимости появляются сделки с иностранными гражданами, это, например, граждане Японии, стран Евросоюза. Такие инвесторы готовы покупать готовые квартиры и ждать несколько лет, чтобы продать эти квартиры по более выгодной цене. То есть инвесторы рассчитывают на то, что со временем будет бешеный спрос в Украине на недвижимость, а цены будут расти.

Из позитивных новостей 2024 года — некоторые строительные компании возобновили строительство, например, в бизнес-классе. Наша компания все время продолжает работать, мы не останавливали наши проекты, а в 2024 году достроили ЖК бизнес-класса в Киеве Illinsky House, получили сертификат готовности. Проект красивый и действительно особенный. Он уже полностью готов, но поскольку это бизнес-класс и цены там довольно высокие, то спрос довольно медленный, но мы делаем все для улучшения ситуации. Если же говорить о рынке комфорт-класса, то он развивается и все больше набирает обороты, благодаря программе государственной ипотеки "еОселя". К сожалению, программа "еВідновлення" не сильно повлияла на продажи, как мы рассчитывали, и пока это только точечные продажи. А вот "еОселя" является драйвером рынка. Кроме того, мы развиваем свои проекты. Например, у нас есть рассрочка без удорожания от застройщика. Интересная программа, которая может быть полезной покупателям, которые не проходят по условиям государственной ипотеки.

У вас есть такие интересные проекты в Броварах, как Krona Park II, Madison Gardens и "Лавандовый". Расскажите, пожалуйста, как развиваются эти проекты и что было сделано в их рамках в 2024 году? Что планируете сдать до конца года?

С начала полномасштабной войны компания сдала в эксплуатацию 10 домов. В Броварах мы в этом году ввели в эксплуатацию последний дом ЖК Madison Gardens — четыре дома плюс паркинг введены в эксплуатацию, жильцы уже заселяются.

В ЖК "Лавандовый" мы сдали первую очередь, а в октябре будем вводить в эксплуатацию второй дом, поэтому строительство комплекса в этом году будет завершено.

Еще один наш большой жилой комплекс — Krona Park II — строится. В этом году мы стартовали с новым домом в рамках проекта, несколько домов здесь на разной стадии готовности, есть и полностью готовые, где уже 100% квартир проданы. На стадии реализации квартиры в семи домах этого ЖК. 5 домов Krona Park II аккредитованы двумя банками (SkyBank и BISBANK) по программе "еОселя", как строящееся жилье.

В следующем году планируем стартовать с последним домом нашего известного проекта "Лесной квартал". Сейчас мы ищем и новые площадки. Как только найдем релевантные и будем готовы, начнем готовить абсолютно новые объекты. Причем, нас интересует и Киев, и пригород.

В каком классе недвижимости сейчас, по вашим оценкам, больше всего концентрируются покупатели, и что именно привлекает покупателей в комфорт-классе?

Спрос сейчас сконцентрирован в комфорт-классе. Потому что люди, конечно, ищут максимально доступное и качественное жилье. Часто речь идет о том, чтобы жилье проходило по условиям программы "еОселя". Соответственно по условиям 100% предоплаты покупают мало. Да, есть некоторый спекулятивный спрос, но и там часто пользуются рассрочкой от застройщика.

В общем для покупателей имеет значение доступность программы или кредитной, или рассрочки от застройщика. И у нашей компании есть и сотрудничество с банками по программе "еОселя", и также есть своя программа рассрочки. Мы даже предлагаем рассрочку на готовые квартиры, то есть семья может заселяться и платить частями. Такая программа действует, например, и для покупателей квартир в клубном доме Illinsky House. Государственная ипотека не возможна для этого объекта, а стандартные банковские кредиты довольно дорогие. Соответственно, мы предлагаем свою рассрочку.

Расскажите, пожалуйста, какие квартиры чаще всего интересуют покупателей, которые выбирают жизнь вне мегаполиса?

Сегодня есть две категории покупателей, которые рассматривают варианты жилья в Броварах. Первая — это люди, чаще всего броварцы, которые хотят улучшить свои жилищные условия и переезжают из квартиры старого жилого фонда в новостройку. Они ищут хорошее соотношение цена-качество, ищут выгодные условия рассрочки и тому подобное. Вторая — внутренне перемещенные лица, которые начинают новую жизнь в столице, но стремятся к ритму, максимально приближенному к небольшому городку. Довольно часто и те, и другие интересуются нашим новым проектом — "Alliance Prostir — квартиры с ремонтом".

Но, к сожалению, с квартирами с ремонтами есть определенная сложность при условии кредитования "еОселя". Поскольку есть процедура оценки банком, и если квартира готова и с ремонтом, то эксперты могут провести оценку. Но если предлагается будущий ремонт, то нет еще для оценщика возможности осмотреть жилье и оценить. Но мы находим решение: получаем кредит как застройщик, делаем ремонт, и потом уже предлагаем квартиру с ремонтом.

По программе "еВідновлення" тоже часто интересуются квартирами с ремонтом. Мы заметили тенденцию, что люди, которые выезжают, например, из частных домов, которые были уничтожены в результате обстрелов, ищут не многоэтажку, а другой формат. В этом случае мы предлагаем им малоэтажный жилой комплекс "Лавандовый". Здесь есть даже квартиры с частными двориками. В этом случае покупатели тоже интересуются услугами отделки от застройщика, поэтому в последнее время мы расширили свое предложение. Если раньше мы предлагали ремонт в основном в комплексе Krona Park II, то сейчас предлагаем и в "Лавандовом", и в Madison Gardens.

Что касается площади, то выбор покупателей зависит от того, есть ли программа "еОселя" в комплексе или же нет. Люди, которые берут долгосрочные кредиты на 20 лет, стараются покупать большие квартиры. Они понимают, что придется выплачивать длительный период, поэтому однокомнатная не вариант. Более того, как правило люди планируют рожать детей, или сразу переезжают большими семьями, соответственно, нужна большая площадь. Итак, самыми популярными являются двух- и трехкомнатные квартиры. К слову, это корректируется не только спросом, ведь у застройщиков уже давно нет остатков однокомнатных площадей по крайней мере в тех комплексах, где есть программа "еОселя". Однокомнатные распродаются на низших стадиях готовности. Соответственно, к моменту, когда новостройка аккредитуется в программе "еОселя", однокомнатных квартир почти не остается в продаже.

В последнее время все больше покупателей новой недвижимости обращает внимание на инфраструктуру комплекса. Насколько это важно, на ваш взгляд, и какую инфраструктуру готовит для своих жильцов Alliance Novobud?

Наша компания и до 2022 года развивала квартальную застройку, где на территории, кроме самих домов, была создана вся необходимая инфраструктура: коммерческая, образовательная, рекреационная и т.д. Мы не практикуем полной закрытой придомовой территории. В некоторых комплексах частично закрываем дворы, а вся коммерческая инфраструктура, которая является обязательным элементом наших проектов, остается в открытом доступе.

Что такое современная инфраструктура в нашем понимании? Конечно, это паркинги, многоэтажные и подземные, коммерческие помещения для разноформатных бизнесов, образовательные хабы, площадки для спорта и отдыха, скверы и тому подобное. Мы обязательно заботимся о качественном благоустройстве. На придомовых территориях наших комплексов зелено и красиво. Например, в Броварах, мы обустроили парковую зону, построили детский сад, который передали городу с полным оснащением и мебелью. Люди, которые заселяются в новые дома комплекса, получают уже довольно развитую инфраструктуру. Также они имеют возможность пользоваться услугами магазинов и сервисов, расположенных в соседних жилых проектах.

Беспокоимся и о безопасности жителей. В наших домах есть, так называемые, помещения двойного назначения, которые используются как укрытие. Они оснащены видеонаблюдением, а их открытие-закрытие контролируется консьержами.

Приближение зимы предполагает дополнительные риски, связанные с энергетикой. В ваших комплексах предусмотрена определенная резервная генерация, планируете дополнительно оборудовать дома генераторами?

Да, действительно, риски высокие, и у нас уже есть определенный опыт. В Броварах у нас собственная котельная, которая отапливает все наши жилые комплексы, поэтому мы за свой счет приобрели генератор, который обеспечивает ее бесперебойную работу. Мы инвестировали в такое оборудование, потому что чувствуем ответственность перед жителями. Также в некоторых домах сами жители приобрели и установили генераторы, чтобы во время отключений обеспечить подачу воды, техническое освещение. Мы предоставляли им консультации относительно того, какое оборудование лучше приобрести и как правильно и безопасно его установить и обслуживать.

Как застройщик работаем над тем, чтобы в домах, которые только строятся, в будущем создать резервные системы. Они будут позволять работать насосам и другим системам питания. В столичном проекте Montreal House, еще в 2022 году, купили генератор для строительства, а после его завершения оборудование будет передано управляющей компании для обеспечения автономности дома во время возможных отключений.

Эксперты указывают на рост продаж квартир в новостройках благодаря программе "еОселя". Как оцениваете перспективность развития такой программы и продаж новых квартир по ней?

Продажи через государственную программу "еОселя" у нас составляют около 50% от всех сделок. Это если говорить о жилых комплексах в Броварах. В Киеве у нас нет объектов с государственной ипотекой, там действует наша рассрочка.

Сложно переоценить роль "еОсели" в развитии сегодняшней ситуации на рынке новостроек, поэтому, уверена, что перспективы есть, и они хорошие. Даже с изменениями, которые не всегда играют на руку участнику программы, она будет пользоваться спросом. Она очень важна для людей, которые переезжают из опасных регионов, и часто программа заменяет пока не слишком большие возможности "еВідновлення".

На ваш взгляд, как до конца 2024 года изменится спрос на рынке загородной недвижимости, будет ли увеличиваться предложение жилья от застройщиков в таких городах как Бровары, Ирпень, Борисполь, Буча, Вышгород?

Думаю, спрос на жилье вблизи Киева будет расти. Ведь и застройщикам сейчас интересно развивать новые проекты в городах-сателлитах. В столице осталось не так много интересных площадок для жилья комфорт-класса. Сейчас основной спрос на новые квартиры формируют люди, которые переезжают из других регионов, особенно с Востока, соответственно, это стимулирует спрос именно на пригородную недвижимость. Люди стремятся к более понятной, комфортной им атмосферы, которая есть именно в пригороде. И цена также имеет значение, все же она доступнее чем в киевских новостройках. Кроме того, в пригороде сейчас строятся действительно хорошие комплексы. Здесь тебе и качественная инфраструктура, и интересные форматы, которые привлекают людей. Застройщикам, в свою очередь, проще строить в пригороде, ведь подключение к сетям (электричество, канализация, вода) проще и быстрее в небольших городах. Например, в Броварах с этим вопросом все очень хорошо и быстро. Мы сейчас рассматриваем новые возможные площадки для будущих комплексов и в Броварах, и в других городах-сателлитах.

Что, на ваш взгляд, будет происходить с ценами квартир в новостройках в конце 2024 года и какие факторы будут влиять на стоимость квадратного метра в новых ЖК, расположенных под Киевом?

В нашем сегменте, а это комфорт-класс, сейчас, в первую очередь, на цены влияет большой дефицит рабочей силы, который продолжает нарастать. Компании вынуждены больше времени тратить на поиск персонала, пересматривать заработные платы в сторону повышения. Это в свою очередь давит на себестоимость строительства. Также очень влияют на цену квадратного метра такие факторы, как увеличение налоговой нагрузки, а также рост стоимости горюче-смазочных материалов, строительных материалов и тому подобное. Поэтому мы ожидаем, что цены на новое жилье вырастут на 8-10% по сравнению с началом года.

Лицензия ГАСИУ от 10.05.2018г. регистрационная запись 2013050420. Разрешение ГАСИУ на выполнение строительных работ № IУ 113183192128 от 15.11.2018г., Сертификат № IУ123211228352 от 12.01.2022г., Сертификат № ІУ 123221209444 от 22.12.2022 г., Сертификат № ІУ 123230809485 от 21.08.2023 г. Договор субаренды земельного участка от 19.11.2013 года.

Лицензия ГАСИУ регистрационная запись 2013050420 от 10.05.2018 г. Разрешения на выполнение строительных работ № КС012200814324 от 14.08.2020 г., № КС012210421525 от 27.04.2021 г., № ІУ 013210908228 от 10.09.2021 г. Договоры субаренды земельного участка от 29.11.2019г.

Лицензия ГАСИУ регистрационная запись 2013050420 от 10.05.2018 г. Разрешение ГАСИУ на выполнение строительных работ № ИУ113191091201 от 19.04.2019г. Договор аренды земли № 178 от 07.02.2007 года.

Лицензия ГАСИУ регистрационная запись 2013050420, выдана 10.05.18 г. Разрешение ГАСИУ на выполнение строительных работ № ІУ 113191091251 от 19.04.19 г. Изменения к разрешению ГАСИУ на выполнение строительных работ № ІУ 123193462240 от 12.12.19 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 03.12.19 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 19.11.20 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 05.02.21 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 30.07.21 г. Государственный Акт на право собственности на земельный участок серии КВ №132472 от 14.09.05 г.

Лицензия ГАСИУ регистрационная запись 2013050420, выдана 10.05.18 г. Разрешение ГАСИУ на выполнение строительных работ № ІУ 113190460673 от 15.02.19 г. Договор аренды земельного участка от 10.07.2017 г.